O que são Fundos Imobiliários e como eles funcionam?

Investir em imóveis é algo que pode ser feito de algumas maneiras, por exemplo: comprar para revender mais valorizado, alugar, peer to peer lending imobiliário ou aplicar em fundos imobiliários. Mas o que são esses fundos e como eles funcionam?

 

Nesse artigo você vai ler:

→ O que são Fundos Imobiliários (FIIs);

→ Como investir em FIIs;

→ Quais os tipos de FIIs;

→ Existem riscos?;

→ Quais as vantagens de investir.

 

 

 

 

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

 

Um FII é a reunião de vários investidores, que são cotistas de um fundo que investe em empreendimentos do setor imobiliário – seja no desenvolvimento ou em imóveis já prontos, como: edifícios comerciais, shoppings centers e hospitais. Este é um investimento de renda variável, regulamentado em 1993 e que vem ganhando adeptos nos últimos anos no Brasil.

 

Eles são controlados por uma gestora de fundos e contam com um gestor especializado, que acompanha diariamente o mercado e faz a gestão do patrimônio e dos ativos dentro dele. O gestor é quem faz as alocações e mudanças na composição da carteira do fundo. 

 

De acordo com a CVM, o cotista – aquele que adquire cota no fundo –  não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo.

 

Como investir em FIIs?

 

Os fundos imobiliários, diferentes de outros tipos de investimentos, têm o intermédio de um gestor que será responsável por tomar as decisões estratégicas, seguindo os objetivos e políticas pré definidas daquele fundo. Por ser um investimento na bolsa de valores, é preciso ter conta em uma corretora e uma reserva de dinheiro para investir. É possível encontrar cotas negociadas entre R$ 10,00 e R$ 2.000,00. O passo a passo funciona da seguinte forma:

 

  • Tenha uma conta em uma corretora de valores/instituição financeira;
  • Escolha um fundo de investimento imobiliário;
  • Envie a ordem de compra para a corretora.

 

A compra e a venda de cotas é feita através do home broker, plataforma de negociação disponibilizada pelas corretoras. Esse processo se assemelha à compra e venda de ações, por exemplo. Caso tenha alguém disposto a vender cotas no mesmo valor, o negócio será fechado e o investidor vira cotista do fundo. Então, começa a receber os lucros mensalmente. 

 

É importante frisar que os FIIs têm o dever de distribuir entre os cotistas uma taxa de, pelo menos, 95% dos lucros totais obtidos no período estabelecido. Ou seja, o investidor passa a receber como se fosse um aluguel pelo seu investimento – podendo se tornar maior com o passar do tempo.

 

Quais são os tipos de FIIs?

 

A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) classifica os fundos imobiliários de acordo com o tipo de aplicação que eles realizam e também a estratégia de investimentos que eles adotam. É importante saber que existe mais de um tipo de aplicação possível nessa categoria, são elas:

 

  • Fundos de tijolo: É composto por empreendimentos físicos, com o objetivo da aquisição, construção ou aluguel de imóveis comerciais como shoppings, hotéis, hospitais e edifícios empresariais;

 

  • Fundos de papel: É composto exclusivamente de ativos ligados ao setor imobiliário, como participação em outros fundos, CRIs, LCIs etc;

 

  • Fundo híbrido: Neste, a composição é feita por investimentos tanto em ativos físicos como em papéis ligados ao setor imobiliário.

 

O retorno do investimento em um FII ocorre por duas formas: 

A primeira é por meio da valorização das cotas, que pode ocorrer pelo aumento de valor da área onde o empreendimento está localizado, por uma pressão compradora na bolsa de valores ou pela valorização dos papéis que o fundo detém;

 

A segunda forma de receita é por meio do recebimento dos aluguéis mensais. Neste caso, o funcionamento é semelhante à de um imóvel físico. Todo o mês o cotista recebe um provento referente ao pagamento dos aluguéis que são feitos pelos locatários do empreendimento, respeitando a regulamentação que determina um mínimo de 95% das receitas.

 

Existem riscos?

 

Os fundos imobiliários são investimentos regulados e acompanhados tanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto pela própria B3. Porém, isso não exime o produto de um certo nível de risco. Por se tratar de um investimento de renda variável, o investidor não tem garantia de lucro e fica exposto à volatilidade do mercado.

 

Uma crise econômica pode reduzir a ocupação dos imóveis do fundo, por exemplo. Com isso, os rendimentos periódicos com aluguéis também tendem a cair – pelo menos temporariamente. A mesma situação pode causar ainda impacto sobre as cotas do fundo.

 

Quais as vantagens de investir em FIIs?

 

Os fundos imobiliários permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas com apenas R$10, enquanto o preço de um imóvel chega às centenas de milhares de reais.

 

Além disso, caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, não o imóvel inteiro, como seria o caso se investisse no ativo físico. Outra vantagem é a “desburocratização” dos processos, uma vez que o investidor não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamentos de impostos relacionados ao setor imobiliário, visto que isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

 

Em resumo, dentre as diversas vantagens, podemos destacar:

  • Simplicidade na aplicação;
  • Isenção de IR para PF;
  • Baixo valor de investimento;
  • Liquidez;
  • Diversificação.

 

Conclusão

Todo e qualquer investidor deve fazer seu dever de casa antes de investir para se certificar das vantagens e riscos, além de examinar o gestor, a administração e o histórico do fundo. Os principais aspectos a serem observados na escolha são: o tipo, portfólio, a localização, vacância, gestão, liquidez, preço e dividend yield.

 

Tendo isso em vista, é imprescindível avaliar os objetivos do fundo. Portanto, como em qualquer investimento, é fundamental pesquisar e estudar a oportunidade.

 

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